Publié la première fois le 3 janvier 2018 sur contrepoints.

Rappelez-vous il y a 1 an et demi, au moment du vote du Brexit, on ne parlait dans nos journaux que faillite du pays et effondrement du marché immobilier.

Un article du quotidien Les Échos du 6 juillet 2016 avait même repris les propos de Jean-Paul Betbeze, économiste,  qui indiquait que

les pires crises sont les crises de l’immobilier. Car l’immobilier crée des bulles et c’est le cas de Londres. Il y a eu une explosion des prix immobiliers ces dernières années et c’est en train de se retourner. Certes, c’est une crise qui concerne plus Londres que la Grande Bretagne. Mais Londres pèse 11 à 12 % du PIB du Royaume Uni et cela sera suffisant pour que le pays entre en récession.

Aujourd’hui, la débâcle annoncée se fait toujours attendre. Le pays se porte plutôt bien malgré une inflation de 3% . Selon les chiffres donnés par cet article du monde  du 17 mai 2016, le Royaume-Uni affiche même le plus bas taux de chômage depuis 1975. En effet, malgré le brexit, ce taux est sous la barre des 4,6% fin mars 2017. Quant à la hausse des prix à la consommation, elle a été largement compensée par la hausse du revenu moyen des salariés. La consommation des ménages a donc soutenu l’économie.

Le marché immobilier anglais a pourtant bien ralenti. Certains comme Boursorama, dans sonarticle du 20 décembre 2017 soutiennent que ce phénomène serait dû au Brexit. Peut-être est-ce le cas, peut-être existe-t-il d’autres explications.

L’hypothétique responsabilité du Brexit  dans ce ralentissement a pu être largement modérée par la faiblesse des taux d’intérêt maintenus à un niveau très bas par la Banque d’Angleterre (0,25%) et le haut taux d’emploi. De même, la faiblesse de la livre sterling pourrait continuer d’attirer aussi les étrangers qui cherchent à investir.

Frenchtouchproperties.com décrit d’autres effets comme, par exemple, celui BOMAD (Bank of Mum and Dad) qui a concerné 300 000 ventes en 1 an n’est pas à négliger. Les parents prêtent à leurs enfants pour qu’ils puissent accéder à la propriété, soit en leur achetant directement un appartement, soit en leur permettant de réunir l’apport nécessaire à l’obtention d’un prêt. Les jeunes ont donc continué à investir, maintenant le marché malgré les incertitudes liées au brexit.

D’ailleurs, nous parlons de baisse ou ralentissement mais dès que nous replaçons la variation dans un contexte de hausse continue de 10% par an depuis 20 ans, la perspective que nous en avons change immédiatement pour devenir, peut-être, le signe du réajustement d’un marché qui déraillait.

Les baisses ou ralentissements ne sont d’ailleurs pas uniformes. Les dernières données communiquées par Nationwide indiquent en avril 2017 une croissance annuelle en valeur de 2.6% au niveau national et de 0.5% pour Londres avec de fortes disparités selon les quartiers et le type de biens.

Ce que nous pouvons constater en poussant l’analyse c’est que le centre de Londres, qui correspond au marché des biens les plus luxueux, aurait subi une chute annuelle de 4% qui est grandement à relativiser vu le contexte de hausse soutenue des dernières années. Par ailleurs, tous les quartiers ne sont pas à la baisse. Certains voient même leurs prix remonter comme South Kensington (+2.1%), Knightsbridge (+1.2%) ou encore Chelsea (+1%).

Il n’est donc pas absurde de se demander si la modification du stamp duty (taxe à l’achat) n’a pas eu un effet plus important que celui du Brexit sur la baisse des prix du centre londonien. En effet, auparavant, cette taxe augmentait de manière linéraire avec le prix d’achat. Depuis avril 2017, elle augmente de manière exponentielle. Plus votre bien est cher, plus le pourcentage de taxe à payer est élevé. Les biens de luxe du centre de Londres ont donc été moins attractifs. Ce phénomène s’est sans doute accentué aussi par l’apparition de plusieurs programmes d’immobilier de luxe, augmentant l’offre et donc de manière mécanique, jouant à la baisse sur les prix.

Par opposition, les biens les moins chers ont conservé, avec une taxe moins importante, leur attractivité surtout que de manière totalement logique et mécanique, les investisseurs traditionnels des biens luxueux se sont tournés vers des biens moins chers, augmentant ainsi leur demande et leurs prix.

Cet effet a pu encore être accentué par le dispositif  Help to Buy  mis en place par le gouvernement pour aider à l’acquisition des biens de moins de £600K.

On est donc loin d’un effondrement du marché, d’une bulle qui éclaterait ou autre. Peu importe la baisse, elle est négligeable surtout si on la replace dans le contexte de hausse continue des 20 dernières années. Le marché semble même en croissance pour les petits logements du centre ou pour les biens qui sont en dehors du centre (+1 à + 5% par an).

Concernant les biens de luxe, ils ont perdu de la valeur depuis début 2016, c’est vrai. Ils sont plus longs à être vendus, c’est vrai aussi. Toutefois, le marché semble s’équilibrer voire repartir à la hausse. Certains experts parlent même d’1% de croissance en 2018 pour le Prime London et 5% par an à partir de 2019, sous réserve d’un Brexit pas trop difficile.

Quoiqu’il en soit, si certains attendent toujours la bulle, je reste confiante. Londres restera Londres pendant de nombreuses années encore, à savoir, brexit ou non, une des capitales les plus attractives et la ville où le logement est le plus cher au monde.