Un texte co écrit avec h16 et publié dans contrepoints

Coup de tonnerre dans le monde de la copropriété : le Sénat refuse d’autoriser le gouvernement à réformer par ordonnance le droit de la copropriété. Il a dit « non à Macron » comme l’indique Henry Buzy-Cazaux dans un article de Capital du 17 juillet dernier.

Et il a eu raison.

Oui, rappelez-vous la campagne présidentielle : la réforme du droit de la copropriété par ordonnance était une des « promesses » du candidat Macron bien qu’elle était loin de faire l’unanimité parmi les acteurs du monde de la copropriété, qu’ils soient professionnels ou copropriétaires.

Lors de l’examen de la loi ELAN à l’Assemblée nationale fin mai dernier, une parodie de démocratie amènera au rejet sans examen de la quasi-totalité des amendements proposés relatifs à la copropriété. D’ailleurs, pourquoi les examiner alors que des fonctionnaires besogneux planchaient sur une réforme, seuls, dans l’ombre de leur cabinet à la Chancellerie ? Enfin « seuls » s’entend en tenant compte des ateliers non officiels que cette Chancellerie a organisés dans le secret de ses alcôves afin d’en discuter avec certains lobbyistes.

La position du Sénat est donc heureuse mais elle impose malgré tout de rester attentifs : on ne sait pas encore ce que fera l’Assemblée nationale, et au vu de son historique, il y a matière à s’inquiéter.

La loi du 10 juillet 1965 du très honorable Conseiller Pierre Capoulade régit 9,9 millions de logements français en copropriété. Essentielle mais manifestement perfectible, elle aura vu son volume multiplié avec acharnement par 5 entre 1990 et 2015 pour aboutir à 33.000 mots d’obésité législative onctueuse : tous les ministres du Logement l’ont amendée avec plus ou moins de bonheur pour y laisser une trace de leur passage. Défigurée dans le temps par des travaux bâclés et des extensions dissymétriques, les modifications apportées par la loi ALUR en sont l’illustration.

Et même dénué de ministre du Logement, ce gouvernement n’échappe pas à la règle et entend « simplifier » et « alléger » la loi de 1965 afin « d’améliorer » le fonctionnement des immeubles en copropriété dont 15% (volume non négligeable) rencontrent des difficultés financières. Cependant, avant d’imputer ces difficultés aux problèmes de fonctionnement, peut-être serait-il utile de se pencher sur la responsabilité des politiques publiques dans ces aléas financiers.

Et ça tombe bien : datant de 2002, un rapport de Frédéric Rastoll auprès du Conseil économique et social sur les copropriétés dégradées est très intéressant puisque, concernant justement l’origine de ces difficultés, il indiquait :

Les causes sont multiples et plutôt que d’incriminer le statut juridique il convient de prendre en compte avant tout l’implantation de certains immeubles et leur qualité architecturale médiocre, la pauvreté de certains propriétaires et locataires, la question de l’accueil des populations étrangères. […] Les difficultés croissent avec le nombre de logements et de bâtiments, le mauvais fonctionnement des instances de la copropriété, la faible participation des copropriétaires aux assemblées générales, la gestion minimale assurée par le syndic ou encore la mise en copropriété d’immeubles anciens sans travaux préalables suffisants qui est souvent dénoncée. La combinaison de certains de ces éléments conduit à une spirale de la dégradation.

Sapristi, quelle chance ! Nous avons un beau rapport qui indique des éléments clairs et factuels sur lesquels porter notre attention : tout n’est pas la faute du syndic ; constructions mal situées et mal réalisées ou pauvreté des propriétaires sont plus souvent en cause !

Youpi, donc ? Que nenni : tout indique que personne à l’Assemblée n’a lu ce rapport et même s’il semble essentiel de réformer le droit de la copropriété pour en améliorer le fonctionnement, il semble acquis que les politiciens actuels le feront sans tenir compte de l’origine exacte des problèmes, ce qui nous prépare aux habituels désappointements.

Eh non : les locataires ne sont pas tous abusés par des propriétaires nantis et sans scrupules qu’on pourrait taxer à l’envi. Il y aussi des ménages modestes poussés à une accession qu’ils n’ont pas les moyens de payer comme on peut le lire avec consternation sous la plume de Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer :

L’APL Accession est l’une des aides les plus efficaces car elle est directement versée à la banque prêteuse par la Caisse d’Allocations Familiales et vient donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur, jusqu’à 50% dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaires.

Oui, vous l’avez bien compris : le contribuable se retrouve à financer de force et jusqu’à plus de 50% les mensualités d’emprunt du bien de l’un de ces ménages impécunieux, alors qu’il n’arrive parfois pas lui-même à devenir propriétaire. Trop pauvre pour le devenir, trop riche pour bénéficier de l’argent des autres, la classe moyenne goûtera sans doute avec délice cette situation.

Pire encore, cette opération se réalise alors que toutes les parties prenantes, banques comprises, sont bien conscientes que ces « heureux » bénéficiaires ne pourront pas faire face au moindre aléa. Or, les aléas sont malheureusement nombreux.

Au rang de ces aléas et au-delà de la montée subite des taux en cas d’emprunt à taux variable, notons d’ailleurs les problèmes causés par l’État et ses nouvelles obligations imprévues qu’il faut financer. Or, en la matière, nos politiques ne sont jamais à cours d’idée : conformité des ascenseurs, plomb dans les alimentations d’eau, dans les peintures, présence d’amiante, isolation, diagnostics énergétiques, etc.

À ces problèmes de législation changeante et foisonnante s’ajoutent bien sûr ceux des impayés delocataire impossible à expulser qui peuvent mettre en difficulté un propriétaire bailleur.

Bref, le contribuable se retrouve à supporter les conséquences de la défaillance des propriétaires dont il a financé l’acquisition comme à Clichy-Sous-Bois (exemple parmi des douzaines d’autres – souriez, c’est vous qui payez).

Pourtant, dès 2012, un rapport de l’IGAS préconisait la suppression de toutes ces incitations fiscales qui mettent en difficulté les acquéreurs et qui ne sont pas gratuites puisqu’elles sontfinancées indirectement par le contribuable.

Au départ, le gouvernement d’Emmanuel Macron semblait aller dans la bonne direction puisqu’il a décidé de supprimer une bonne partie du dispositif des APL accession. Hélas, il maintient malgré tout le prêt à taux zéro (PTZ) une année supplémentaire. De plus, les futures obligations de travaux (« rénovation énergétique » par exemple) ne sont pas pour rassurer, à tel point que l’UNPI évoquait dans un article du Figaro de mars 2018 que « ce n’est pas le vote qui empêche les travaux de rénovation mais le coût. […] Nous craignons la faillite de certaines copropriétés ».

Non, décidément et n’en déplaise à nos politiciens, si les copropriétés sont dégradées, si les travaux ne sont pas votés – ou pas financés lorsqu’ils sont votés, ce n’est pas parce que le syndic est incompétent, le copropriétaire de mauvaise composition ou le système de gouvernance inadapté, mais c’est bien plus souvent parce que le propriétaire n’a pas des moyens illimités et ne peut supporter le financement de ces empilements d’obligations délirantes dont la liste s’allonge sans cesse et qu’il le peut d’autant moins si son locataire est défaillant.

Quant au contribuable, il n’a pas non plus des fonds infinis mais se retrouve pourtant à financer des travaux ou des subventions permettant à des propriétaires – dont il a financé l’acquisition – de faire face à l’empilement sans fin de ces obligations.

Soit, l’État doit réformer le droit de la copropriété et l’immobilier de manière générale. Mais alors, qu’il le fasse avec une loi réfléchie, en conservant à l’esprit que ce sont ses précédentes décisions calamiteuses qui ont abouti aux déséquilibres qu’il entend régler. Peu importe l’orientation de la réforme, elle ne pourra pas rendre le particulier plus argenté !

L’État a d’abord voulu une France de propriétaires, le voilà qui souhaite maintenant une France mobile. Pourquoi n’arrête-t-il pas enfin d’intervenir pour inciter ou influer, créant déséquilibres et effets de bords indésirables ?

Dans l’immobilier, il est plus que temps de rééquilibrer les relations entre locataire et propriétaire, qui ne doit plus être otage de la défaillance de son locataire et doit pouvoir récupérer son bien plus facilement. Cessons enfin de considérer les propriétaires comme des adultes sous tutelle en multipliant les obligations travaux, les sanctions, comme s’ils étaient, grands enfants éternels, incapables de prendre les bonnes décisions pour entretenir leur patrimoine !