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Le foncier a augmenté de 71 % en 10 ans et peut atteindre jusqu’à 50 % du prix d’un logement. Il faut trouver des solutions pour enrayer cette hausse et en même temps trouver le moyen de construire davantage.

Les rapports sur la problématique du manque de foncier devenu trop cher, financé à grands coups d’argent public et donc par la sueur des contribuables, s’empilent joyeusement depuis des années.

Par exemple, il y a ce rapport de 2016 ou encore le rapport Peyvel d’avril 2019 contenant une trentaine de préconisations.

Mais là c’est totalement différent. L’heure est grave, plus grave que la veille et encore bien plus que l’avant-veille. LREM s’est donc saisie du problème avec le sérieux qu’on lui connait.

En avril 2019, au moment de la sortie du rapport Peyvel, une mission temporaire mais d’importance est confiée par le gouvernement au député MoDem Jean-Luc Lagleize. Il doit donc réfléchir à des solutions visant à permettre la maîtrise des prix du foncier et combattre la spéculation foncière dans les opérations de construction.

Quel est l’intérêt de cette nouvelle étude ? Le sujet est en effet similaire à celui des autres, un autre groupe recommence à plancher et le prend sous un angle un peu différent. On sent comme une idée de gaspillage de fonds publics et de compétences mais ce n’est pas le plus important n’est-ce pas ?

Rappelez vous que la mission est importante et que le gaspillage ne coûte rien surtout quand il se fait avec votre argent !

Notre député se met donc en mouvement et restitue en un temps record un rapport tout neuf et forcément mieux que les autres. Puis sans même attendre l’avis du gouvernement, tout impatient qu’il est de le défendre ou dans la crainte de se faire piquer ses bonnes idées, il dépose dans la foulée un projet de loi à l’Assemblée nationale. Le projet est adopté en première lecture le 28 novembre 2019, dans un bel élan de quasi unanimité.

Enfin… vous connaissez nos députés. Pour eux l’unanimité est plus que relative. En l’occurrence, elle se limite à 80 voix sur les 90 députés présents, les 10 autres s’étant abstenus.

La loi devait être présentée au Sénat le 1er avril dernier mais le Covid a un peu bousculé l’agenda. Par contre la commission des Affaires économiques du Sénat est restée sur ses gardes et au grand désespoir du dépité Lagleize elle a travaillé et nettement corrigé le dispositif en soulignant que « si la séparation du foncier et du bâti apparaît pertinente pour produire des logements plus abordables, il n’y a aucun besoin d’un outil nouveau. Au contraire, il faut conforter l’existant pour ne pas complexifier les choses. »

LE PROJET INITIAL DU DÉPUTÉ LAGLEIZE

Il s’agit de révolutionner le droit de propriété, voire même d’en créer un troisième.

Son idée est la suivante : pour baisser le prix des logements, rien de plus simple ! Dissocions la propriété du foncier, trop cher, de celle du bâti à l’aide d’offices fonciers libres (OFL) qui sont un peu comme le front de libération des nains de jardin mais pour le foncier.

Ces organismes ont pour but de libérer le foncier du promoteur constructeur spéculateur abuseur et autres qualificatifs.

Le mécanisme est simple.

  1. l’État vend le foncier à un OFL
  2. l’OFL vend le droit de construire à un constructeur et loue le droit d’usage sur le foncier.
  3. le constructeur construit et vend le bâti au particulier.

En bout de course, le particulier est donc à la fois propriétaire du bâti et locataire du terrain sur lequel le bien est construit, et ce via un bail de longue durée, reconductible et transmissible.

Les médias se sont enflammés immédiatement. Capital a même évoqué un droit de propriété réinventé. De son côté, l’ancien ministre du Logement Julien Denormandie a salué un texte « extrêmement important ».

D’ailleurs, pourquoi personne n’y avait jamais pensé ?

UN NOUVEAU DROIT QUI EXISTE DÉJÀ : L’EMPHYTÉOSE

Hé bien de fait, ce droit existe déjà : l’emphytéose existe depuis bien longtemps. La possibilité de développer le système pour faire baisser les prix avait d’ailleurs été étudiée par l’ANIL en 2011 qui avait relevé cette possibilité mais surtout la difficulté d’obtenir un système juste et équilibré pour tous.

Cet article de 2014 de La Tribune commente ce rapport :

le bail emphytéotique correspond à la survivance de logique correspondant à un état social passé.

Et non à une innovation financière ayant pour but de faire baisser le coût du logement.

Il suffit d’observer l’évolution des prix de l’immobilier en Angleterre, et tout particulièrement la flambée récente des prix à Londres, où le partage de la propriété est très ancré, pour prouver que le bail emphytéotique n’est pas en soi un régulateur de prix sur la durée.

UN NOUVEAU DROIT QUI EXISTE DÉJÀ AUSSI À TRAVERS LES OFS

Il y a aussi les OFS qui sont comme des OFL mais créés par la loi ALUR, soit en 2015, et à destination des ménages les plus modestes. Ils sont même un exemple de réussite selon nos politiques !

La preuve en est que l’on a tout de même réussi à lancer un programme pharaonique de 8400 logements. Leurs livraisons n’ont pas encore été effectuées d’ailleurs mais c’est détail.

UNE RÉVOLUTION QUI POURRAIT N’EN ÊTRE PAS UNE

Jean-Luc Lagleize, député MoDem et rapporteur du texte, précise qu’avec les OFL il s’agit désormais d’étendre le système des OFS aux classes moyennes mais pas seulement ! Il s’agit aussi de l’étendre dans les zones tendues.

Et là, on commence à sentir que tout ne pourrait pas être si lumineux que cela en fin de compte car zones tendues = zones sans terrains à construire disponibles pour résumer très très très grossièrement.

DU FONCIER QUI NE SE LIBÈRE PAS SI SIMPLEMENT

Comment notre député prétend-t-il libérer des terres qui actuellement ne sont pas constructibles ?

Peut-être par un petit tour de passe-passe qui se trouvait dans le dispositif initial. En effet, cette loi propose aussi la création d’un fonds pour la dépollution des friches urbaines et industrielles, friches devenant ainsi constructibles et tout à fait susceptibles d’accueillir les ménages les plus modestes.

Le Sénat a retoqué cette disposition, préférant laisser la mainmise à l’État sur la dépollution, ce qui semble assez judicieux. Merci Sénat !

DU FONCIER QU’IL N’EST TOUJOURS PAS POSSIBLE DE BRADER

Reste la question du coût. Maintenant que l’on a trouvé les terrains, leur acquisition doit rester abordable.

Les biens appartenant à l’État sont normalement vendus aux enchères. Selon le député MoDem, le problème des enchères est qu’elles favoriseraient la spéculation, quand bien même elles garantissent impartialité et intérêts du public.

Un dispositif de la loi Lagleize, passé lui aussi sous silence, prévoyait d’autoriser l’État à céder ses biens en dehors des enchères à partir de 2021.

On peut s’interroger légitimement sur la constitutionnalité d’un projet qui aurait autorisé le bradage d’un bien public pour lui donner un caractère attractif.

Ce dispositif a été retoqué par le Sénat également. Merci Sénat !

En effet, même si la France est reconnue pour la probité de ses politiques, il reste en mémoire un article passé en catimini permettant maintenant aux collectivités publiques de déléguer à des organismes privés leur droit de préemption urbain. Nous avions évoqué le sujet avec H16.

DES ORDONNANCES REFUSÉES

Le Sénat a aussi, au passage, refusé de donner au gouvernement les ordonnances sollicitées pour adapter notre législation, estimant « qu’il n’était pas normal qu’une initiative parlementaire aboutisse à ce que le Parlement se dessaisisse d’un
sujet essentiel, en l’espèce la définition d’un nouveau droit de propriété, sans étude
d’impact ni avis du Conseil d’État« .

Merci Sénat encore une fois !

UNE UTILITÉ PUBLIQUE CONTESTABLE

Peut-on aussi imaginer qu’il est d’utilité publique de brader le bien de l’État pour permettre à des ménages qui n’en ont pas les moyens de devenir propriétaires de murs sans même posséder le terrain ?

UN PRINCIPE DE SOLIDARITÉ DIFFICILE À APPLIQUER

Comment sélectionner les bénéficiaires du bail réel libre ? Comment ne pas les enfermer dans un système absurde ?

On peut tout à fait imaginer la difficulté pour eux de céder leurs bâtis à des acquéreurs qui satisfont aux conditions de revenus du dispositif. Ils pourraient se retrouver incapables de vendre le bâti qu’ils ont acheté et, du fait des accidents de la vie, incapables pourtant de continuer de louer le terrain.

À ce moment précis, il est savoureux de se rappeler les propos du député Lagleize :

« Nous ne devons plus laisser la seule loi de l’offre et de la demande, conjuguée à la cupidité humaine traditionnelle, créer une bulle d’enrichissement de quelques-uns ».

et de se tourner vers nos amis anglais.

En effet, au moment où le tandem MoDem- LREM, heureusement limité par le Sénat, se pense très en avance sur son temps et décide de révolutionner le droit de propriété français, on découvre qu’un tel droit de propriété avec beaucoup de similarité dans son principe existe depuis le Moyen-Âge chez nos voisins.

Selon les statistiques, il y aurait même 4 millions de logements dits à bail en Grande Bretagne. À Londres tous les appartements sont vendus ainsi.

En France on essaye d’instituer ce système avec l’argument de la justice sociale pour les propriétaires futurs du bâti. En Angleterre, on essaye de sortir du système de manière urgente car il serait profondément injuste pour les propriétaires du bâti et profondément féodal.

En France, les politiques nous parlent de libérer le foncier. En Angleterre, ils souhaitent libérer de leurs chaînes les propriétaires du bâti.

Nous ne savons pas encore ce que cette loi révolutionnaire deviendra après avoir été triturée par tout le circuit législatif mais il est probable qu’elle continuera d’être détricotée en catimini et qu’elle finira en un petit flop, ce qui ne serait pas un mal.

Il est difficile, pour moi, de ne pas me souvenir qu’il y a une quinzaine d’années, j’ai été une militante UDF puis MoDem motivée et active. Je faisais partie du groupe de réflexion des jeunes ; nous avions produit un rapport à destination du parti proposant des pistes de réflexion pour changer la société.

Une de mes contributions était un travail autour du coût du logement. J’y proposais d’envisager de développer la dissociation du foncier du bâti comme cela se pratique au Royaume-Uni par exemple.

Je me demande ce que ce rapport et ses travaux préparatoires sont devenus.